【行业跟踪】房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续

事件：

2024年9月29日，央行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（央行【2024】第11号）。9月29日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》；广州市人民政府办公厅发布《关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知》；深圳市住房和建设局等部门发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。

核心观点：

➢此次央行对整体房贷定价机制的调整，超出市场预期。核心变化有二：1）变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。2）借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为1年的限制。这对于新增房贷人，也可以看到后续利率随行就市的情况，缓解一部分观望情绪。此次调整解决了此前房贷利率定价机制的两大痛点问题。

➢一方面，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，将分为两步进行：1）首先进行一次批量调整，引导各商业银行在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅约为0.5个百分点。根据市场利率定价自律机制发布的倡议，对于加点幅度高于-30BP的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。目前国有四大行均宣布将调整存量个人住房贷款利率，10月12日将发布具体操作细则。2）批量调整后进入常态化调整阶段。银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，利率将在利率重定价日以最近一个月LPR加点形成。自11月1日起，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行协商，由新发放利率贷款置换存量贷款。央行也将在官网增设新栏目，按季公布全国新发放房贷利率平均值，以方便居民观察自己的房贷利率水平。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR，重新约定的加点幅度不得低于置换贷款时所在城市房贷利率加点下限（如有）。3）同时，在批量调整和后续常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套房贷利率均降至全国新发放房贷利率平均水平附近。

➢另一方面，在于取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自11月1日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与银行协商约定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

➢房贷利率定价机制的调整带来了多方面的影响。对于已经贷款的购房者，这一调整将有效减轻他们的利息负担，并可能缓解提前还贷的潮流。同时，对于那些预期利率将继续下降、目前仍在观望的潜在购房者来说，这一调整也可能成为一个入市的动力，因为新借款人的房贷利率在后续下降时能够迅速调整，而无需等待长达一年的重定价周期。此外，央行此次出人意料的货币政策也增强了市场对后续财政政策可能变化的预期。

➢广州自9月30日起全面放开限购，为首个全面放开限购的一线城市，广州的调整基本符合市场预期。

➢9月29日深圳优化限购限贷和交易税费相关政策，取消了限价和限售政策。1）限购优化方面，本市户籍在此前的限购政策基础上，可在外围区域（盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围）增购1套；非本市户籍核心区域社保或个税缴纳最低年限从3年降为1年，外围区域取消社保或个税年限要求，多孩家庭可购买2套。2）限贷政策方面，将首套房最低首付比例从20%降至15%，二套房从30%降至20%，深圳已经将二套房最低首付比例降至一线城市最低水平，低于广州的25%。深汕特别合作区首套和二套房最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。3）住房交易税费方面，调整增值税征免年限，从5年降至2年。4）此外，还取消了限价和限售。

➢9月29日上海优化限购限贷和交易税费相关政策。1）限购优化方面，a）缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“3年及以上”调减为“1年及以上”，外环内仍为3年。此次调整后，上海非本市户籍的现行限购政策为：非沪籍家庭1套，社保或个税最低缴纳年限为外环外1年、外环内3年；非沪籍单身1套，外环外新房、或全市二手房，社保或个税最低缴纳年限为外环外1年、外环内3年。b）持居住证且积分达到标准分值、缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇（由1套增至2套）。c）临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在现有限购政策的基础上，增购1套。2）限贷政策方面，全市首套房最低首付比例从20%降至15%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山二套房最低首付比例从30%降至20%，其余地区二套房最低首付比例从35%降至25%。3）住房交易税费方面，a）调整增值税征免年限，从5年降至2年；b）取消普宅和非普宅标准，进一步减轻住房交易税费（主要是增值税与附加税部分）。

➢上海与深圳此次对限购政策的放宽属于局部性调整。我们预计，在限贷方面，降低最低首付比例的效果可能相对有限，因为目前居民增加杠杆的意愿和能力都处于较低水平。交易税费的调整与我们先前报告中的预测基本一致（请参考我们的早期报告《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已现》），但契税政策保持不变。展望未来，房地产政策仍有进一步优化的潜力。

➢根据监测的高频数据，近期一线城市房地产交易呈现明显疲软态势，促使政策出台变得更为迫切。尽管当前正值传统销售旺季，但9月21日至28日期间，四个一线城市的新房与二手房日均成交量均未达到8月水平，市场依旧不振。具体而言，北京新房与二手房日均成交量分别为106套和414套，环比8月分别下滑38%和11%；上海则为241套和523套，环比下降18%和9%；深圳为56套和110套，环比下降31%和13%；而广州新房日均成交量为153套，虽仅微降0.3%，但仍反映出市场活跃度不足。

 

机会观点：

近一周，多个政府部门连续召开会议，发布了一系列旨在提振经济的政策措施。央行货币政策、国务院稳就业支持举措以及政治局会议均传达了积极信号，有效管理了市场预期，标志着地产行业及其相关板块可能迎来了重要的转折点。与此同时，政策实施步伐加快，降准、政策利率下调以及存量贷款利率调整等措施已相继落地，一线城市也开始放宽行政性调控政策。基于当前市场状况和政策导向，可以预见后续政策将持续发力。市场对于后续财政政策的期待高涨，特别是专项债或特别国债的及时发行，预计将对经济复苏产生显著效果，并增强市场信心，有望带动房地产市场的成交回暖。因此，我们强烈建议关注地产板块的发展动态！

 

资料来源：中银证券《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续》、德讯证顾整理时间：2024/10/7

 

风险提示：销售超预期下行；融资收紧。

 

图表:上海9月29日楼市新政前后对比

资料来源:上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局，中银证券

 

图表:上海9月29日楼市新政前后对比

资料来源:上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局，中银证券

 

图表:广州9月29日楼市新政前后对比

资料来源:广州市人民政府办公厅，中银证券

图表:一线城市高频成交数据

资料来源:北京市住房和城多建设委员会，上海市房屋管理局，深圳市国土资源和房产管理局等，中银证券

 

附录：

中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）

中国人民银行公告〔2019〕第16号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，现就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜公告如下：

借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。

固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。

自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。

银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。

本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告〔2019〕第16号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。

中国人民银行2024年9月29日深圳市住房和建设局等部门发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知，原文如下：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化我市房地产政策事宜通知如下：

优化分区住房限购政策（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。（三）深汕特别合作区按照其现行政策执行。

取消商品住房和商务公寓转让限制商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

优化商品住房和商务公寓价格备案流程商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。

调整个人住房转让增值税征免年限将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

优化个人住房贷款政策（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。（四）深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

加快构建房地产发展新模式完善“市场 保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。

本通知自2024年10月1日起执行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

深圳市住房和建设局国家税务总局深圳市税务局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局

2024年9月29日上海进一步优化房地产市场政策，多措并举支持居民多样化住房需求

上海深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，推动构建房地产发展新模式，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。经市政府同意，9月29日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。

《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

《通知》提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

《通知》要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。广州市人民政府办公厅关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。本通知自2024年9月30日起正式实施，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。2024年9月29日广州市人民政府办公厅

 

研究承诺

本报告所采用的数据均来自合法合规渠道，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。承诺遵守国家法律、法规及证券监管机构、行业自律组织的各项规章制度，恪守独立诚信、谨慎客观、勤勉尽职、公正公平的原则，为投资者提供专业服务。

 

投资评级说明

评级标准

概念标的：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间；

中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～ 5％之间；

回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。