【行业跟踪】房企回暖，看好地产板块行情延续

核心观点：

➢全口径销售额top100：根据克而瑞的数据，2024年1-10月top100房企累计销售金额同比降幅较上月收窄，分组来看，top10房企整体销售降幅最小。1-10月，top100房企实现销售金额（全口径）33258.1亿元，同比增速为-34.8%；1-9月同比增速为-38.6%。1-10月，top10/top11~top20/top21~top30/top31~top50/top51~top100房企的销售金额（全口径）同比增速分别为-28.5%/-40.4%/-40.4%/-38.6%/-39.4%。

➢重点房企销售：根据克而瑞的数据，2024年10月，我们跟踪的35家重点房企销售整体实现增长，央企 国企(12家)销售情况优于混合所有 民企（23家）。1-10月，35家重点房企全口径销售金额同比增速的中位值为-41.9%；其中，央企 国企（12家）/混合所有 民企（23家）同比增速的中位值分别为-23.8%/-44.6%。10月，35家重点房企全口径销售金额同比增速的中位值为4.9%；其中，央企 国企（12家）/混合所有 民企（23家）同比增速的中位值分别为29.5%/-29.0%。10月，35家重点房企全口径销售金额环比增速的中位值为65.6%；其中，央企 国企（12家）/混合所有 民企（23家）环比增速的中位值分别为97.9%/47.2%。

➢商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热 中央层面：住建部：10 月二手房网签成交量环比增长 4.5%，新建商品房和二手 房成交总量环比增长 5.8%，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过 30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过 50%，变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复。 地方层面：天津：职工符合个人住房公积金贷款条件，申请个人住房公积金贷款 购买天津配售型保障性住房的，应支付不低于住房交易价格 15%的首付款，最长 贷款期限30年，贷款额度计算等其他政策按照天津首套住房贷款政策执行；沈 阳：降低最低首付款比例至15%，延长二手房公积金贷款期限。

机会观点：

中央对房地产市场的政策导向正由维持稳定转向促进稳定，显示出明确意愿推动房地产市场企稳并回升。未来政策预计将更为积极且持续。当前，地产板块在供需两端均受到更加积极、连贯的政策驱动，因此，建议关注地产板块的投资潜力。

资料来源：东兴证券《房企销售显著回暖，主流央国企表现更优》2024/11/1、财信证券《新房二手房成交面积同环比增长，下降趋势拐点出现》2024/11/3，德讯证顾整理时间：2024/11/3

风险提示：1、宏观经济波动风险；2、房地产政策调整对市场的积极影响低于预期。

一、全口径销售额top100

全口径销售额top100：根据克而瑞的数据，2024年1-10月top100房企累计销售金额同比降幅较上月收窄，分组来看，top10房企整体销售降幅最小。1-10月，top100房企实现销售金额（全口径）33258.1亿元，同比增速为-34.8%；1-9月同比增速为-38.6%。1-10月，top10/top11~top20/top21~top30/top31~top50/top51~top100房企的销售金额（全口径）同比增速分别为-28.5%/-40.4%/-40.4%/-38.6%/-39.4%。

图表:百强房企销售表现(2024年1-10月累计值)

资料来源:克而病、东兴证券研究所

图表:商百强房企销售增速(2024年1-10月)

资料来源：克而病、东兴证券研究所

图表:TOP100房企全口径金额累计值 图表:TOP100房企全口径面积累计值

资料来源：克而病、东兴证券研究所

图表:TOP100房企全口径金额累计同比 图表:OP100房企全口径面积累计同比

资料来源：克而病、东兴证券研究所

二、重点房企销售

根据克而瑞的数据，2024年10月，我们跟踪的35家重点房企销售整体实现增长，央企 国企(12家)销售情况优于混合所有 民企（23家）。1-10月，35家重点房企全口径销售金额同比增速的中位值为-41.9%；其中，央企 国企（12家）/混合所有 民企（23家）同比增速的中位值分别为-23.8%/-44.6%。10月，35家重点房企全口径销售金额同比增速的中位值为4.9%；其中，央企 国企（12家）/混合所有 民企（23家）同比增速的中位值分别为29.5%/-29.0%。10月，35家重点房企全口径销售金额环比增速的中位值为65.6%；其中，央企 国企（12家）/混合所有 民企（23家）环比增速的中位值分别为97.9%/47.2%。

图表:典型房企销售表现(2024年1-10月累计值)

资料来源：克而病、东兴证券研究所

图表:典型房企销售表现(2024年1-10月累计值)

资料来源：克而病、东兴证券研究所

图表:典型房企销售增速(2024年1-10月)

资料来源：克而病、东兴证券研究所

图表:典型房企销售金额同比增速与销售均价(2024年1-10月累计值)

资料来源：克而病、东兴证券研究所

三、商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，核心城市二手房市场火热

中央层面：（1）住建部:1.要坚持统筹谋划、因地制宜、创新驱动，从好标准、 好设计、好建造、好建材、好服务等方面系统推进“好房子”建设，推动“中国建 造”高质量发展。要提高城市规划建设治理水平，紧紧抓住新一轮科技革命带来的 新机遇新挑战，将适宜先进技术应用到城市规划建设治理的各领域各环节，建立与 高质量发展相适应的体制机制，塑造城市发展新动能新优势，推动城市高质量发展。 2.10 月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点。10 月份全国新建商品房网签成 交量同比增长 0.9%，二手房网签成交量同比增长 8.9%，新建商品房和二手房成交总 量同比增长 3.9%。环比数据方面，10 月份新建商品房网签成交量环比增长 6.7%， 二手房网签成交量环比增长 4.5%，新建商品房和二手房成交总量环比增长 5.8%。这 一变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复，市场活跃度 提升。这对于稳定市场预期、提振市场信心具有重要意义。3.11 月 1 日，住房城乡 建设部最新数据显示，今年 10 月份，房地产市场成交量增长趋势从一线城市向更多 城市扩散。一线城市新建商品房网签成交量同比增长 14.1%，二手房网签成交量同比 增长 47.3%。广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过 30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过 50%。

地方层面： （1）江西：江西省人民政府发布通知，旨在通过一系列措施推动 全省经济持续回升。这些措施包括积极化解债务风险、调整化债资金来源、加快融 资平台隐性债务清零和有序退出。此外，还强调了优化存量资产，如加快城中村和 危旧房改造、推行“房票”安置、支持专项债券资金回收闲置土地等。这些政策对 于稳定地方财政、防范债务风险具有重要意义，并将有助于提高住房保障水平、促 进房地产市场健康发展，为地方经济增长提供支撑。（2）太原：实施商品住房“以 旧换新”活动，旨在满足居民住房需求并促进房地产市场健康发展。该活动通过减 免中介服务费和提供贷款利率优惠等措施，为市民提供了便捷安全的换房途径，同 时考虑到旧房出售难问题，提供了无忧退订保障。此外，太原市取消了商品住房转 让限制年限和限购政策，鼓励开发公司收购旧房源改造为保障性或租赁住房，以盘 活存量房源。（3）南宁：南宁市发布优化房地产市场政策，包括降低首付比例、提 供购房补贴、下调房贷利率等，旨在减轻购房者负担，促进市场交易活跃。（4）沈 阳：降低最低首付款比例至 15%，延长二手房公积金贷款期限，提高多子女家庭住 房公积金贷款限额倍数，调整职工偿还贷款最高年龄，以及支持符合条件的婚后家 庭再次使用住房公积金贷款。（5）天津：1.职工及配偶购买天津配售型保障性住房的， 购房人及配偶、双方父母可以按照天津现行购买保障性住房提取政策提取住房公积 金。职工符合个人住房公积金贷款条件，申请个人住房公积金贷款购买天津配售型 保障性住房的，应支付不低于住房交易价格 15%的首付款，最长贷款期限 30 年，贷 款额度计算等其他政策按照天津首套住房贷款政策执行；采用住房抵押担保方式的， 抵押值最高不得超过抵押物价值的 85%。2.职工及配偶在北京市、河北省购买自有住 房，且在天津无购房提取住房公积金及偿还住房贷款本息提取住房公积金记录的， 提取住房公积金不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存 住房公积金。（6）河北：支持各城市综合运用个税退还、购房补贴、信贷支持等政 策，开展商品房“以旧换新”、房博会等促销活动，因城施策满足人民群众合理购房 需求。（7）常州：为充分发挥住房公积金的住房保障作用,切实减轻缴存人的还贷压 力，根据《常州市住房公积金管理办法》等文件规定，制定提取住房公积金用于偿 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 14 还住房贷款的规定。为充分发挥住房公积金的住房保障作用,切实减轻缴存人的还贷 压力，根据《常州市住房公积金管理办法》等文件规定，制定提取住房公积金用于 偿还住房贷款的规定。政策包括逐月还贷提取、提前部分还贷提取、提前还清提取 以及公转商贷款提前还贷提取等，旨在充分发挥住房公积金的住房保障作用。（8） 云南：云南省存量个人住房贷款利率调降工作有序推进。全省有房贷业务的银行已 全部发布了实施细则，并将于 10 月底前完成批量调整。（9）大连：响应全国市场利 率定价自律机制倡议，批量调降符合条件的存量房贷利率，对于 LPR 基础上加点幅 度高于-30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，减少居民房贷利息支 出。商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为 15%。取 消个人商业性住房贷款利率下限，贷款利率由银行根据客户偿付能力、信用状况等 多种因素合理确定。（10）常州：允许使用公积金偿还本市及异地公积金贷款和商业 性住房贷款，提前还款无需支付违约金，但违约需承担相应责任。此举有助于缓解 经济压力，促进房地产市场健康发展。（11）台州：优化住房公积金贷款额度。夫妻 双方最高贷款额度提升至 130 万元，单方为 70 万元；最低贷款额度分别调整为 40 万元和 25 万元。此外，职工可提前提取公积金偿还商业银行住房按揭贷款。此举旨 在缓解购房压力，促进房地产市场健康发展。（12）陕西：调整住房公积金政策以支 持居民购房需求。政策包括降低保障性住房首付比例至 15%，优化公积金提取规则， 取消商品住房限制措施，并鼓励城市根据实际情况取消限购、限售等限制。对于多 子女家庭，符合条件的城市可提供更高贷款额度。

四、机会观点

中央对房地产市场的政策导向正由维持稳定转向促进稳定，显示出明确意愿推动房地产市场企稳并回升。未来政策预计将更为积极且持续。当前，地产板块在供需两端均受到更加积极、连贯的政策驱动，因此，建议关注地产板块的投资潜力。

研究承诺

本报告所采用的数据均来自合法合规渠道，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。承诺遵守国家法律、法规及证券监管机构、行业自律组织的各项规章制度，恪守独立诚信、谨慎客观、勤勉尽职、公正公平的原则，为投资者提供专业服务。

投资评级说明

评级标准概念标的：相对强于市场基准指数收益率5％～15%

之间；

中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～ 5％之间；

回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。