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【题材发现】积水成渊,政策持续发力——房地产

【题材发现】积水成渊,政策持续发力——房地产 1

4月29日,中央政治局会议召开,释放更为积极的稳地产信号。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。

会议提到,要执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。

过去4个月,70省市政策松绑,南京、苏州等强二线城市跟进放松限购。进入5月,各地房地产纾困政策加速出台。仅5月1日,就有梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州发布或执行了稳地产新政,包括降低购房首付比例、二手房增值税免征年限“5改2”、下调房贷利率、放松限售、契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款最高额度、降低土拍保证金、土地出让金分期等多项措施。

支持各地从当地实际出发完善房地产政策,意味着中央对地方“因城施策”政策的支持更为明确。“稳楼市”政策5月份有望更加频繁落地。

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随着中央政治局会议最新定调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,一城一策框架下,地方政府仍需落实城市主体责任,依据市场实际情况,因城施策促进房地产业健康发展和良性循环,核心一、二线城市调控政策或将适度解绑。但核心一、二线城市限购政策较难全面退出,政策层面集中在人才落户、降低非户籍家庭社保年限要求,刺激刚需的购房需求释放。

机构预计,弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控,并推出救市政策组合拳,以刺激居民购房消费。包括全面取消限购,限贷政策有所放松,尤其要下调二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。此外,更多市场疲软城市将通过财税刺激托市,下调房地产交易税费,并实行购房补贴,鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

房企纾困层面,专家建议,化解企业债务风险,恢复企业经营的“造血”功能,进而稳定市场信心。例如调降预售门槛,加快预售证审批,合理顺延项目交付期限,保障企业经营尽早恢复;调降土拍门槛,降低土地竞买保证金比例,分期缴纳土地出让金,尤其要降低地价,提升企业开发盈利预期。

A股投资方面,短期政策发力带动的估值修复有望持续;中长期看,随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩,行业格局有望优化,具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注,一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业;一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的。物管板块估值处于历史低位,随着政策持续松绑,开发企业资金端改善,有望带来优质物企估值持续修复。

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