房地产行业再迎积极政策表述，2023年拨云见日

       事件：2023年1月13日，仅一天楼市便传来四条大消息。

       ■央行：研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场

首先，在1月13日的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍，最近人民银行在研究推出另外几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等。

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       ■国资委：做好房地产领域风险防控

其次，国务院国资委召开地方国资委负责人会议要求，密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控。

 

       ■银保监会：推动房地产业向新发展模式平稳过渡

再次，1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议。会议要求，努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

 

       ■支持住房改善消费，有效防范化解优质头部房企风险

最后，继1月10日人民银行、银保监会联合开会提出实施改善优质房企资产负债表计划后，1月13日，新华社又报道出更多内容。据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从四方面重点推进21项工作任务。

包括：优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，设立全国性金融资产管理公司（简称AMC）专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，推动存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。

 

       ■楼市消息密集释放什么信号？

时间进入2023年，楼市政策再次转向，金融16条，首套房贷款政策动态调整机制，阶段性宽松楼市等等政策，都在释放一个明显信号：楼市调整政策过度了，房价下跌过火了，国家必须出手了，而且国家还传递楼市调控态度，就是不能再犯以前的错误，两极化调控，房地产要稳定健康发展。为什么房价不能再跌了呢？主要还有以下原因。

1.从家庭资产角度分析。央行调查报告显示：目前我国住房拥有率达到96%，户均1.5套房子，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中住房占家庭资产70%。城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

从住房拥有率和住房资产占比数据，我们可以看出来，住房是家庭的主要资产、重要财富，也是家庭的主要负债。如果房价下跌，家庭资产必然首当其冲迅速缩水，进而导致房产资不抵债，引发更多断供坏账。

2.从经济总量角度分析。国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业。为什么这么说呢？根据中央财办数据显示，房地产占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。

显而易见，房地产在GDP中举足轻重，十分重要。倘若房价下跌，将对GDP造成直接打击，严重影响GDP增长。

3.从房地产角度分析。国家统计局数据显示，国内期房占比80%，房地产行业近40%的资金来自定金及预付款，16%左右来自个人按揭贷款，两者之和占据房地产资金一半来源，剩下的资金则来自房地产自有资金以及银行贷款。

房地产行业无疑是高融资行业，如果房价下跌，势必导致开发商利润降低，资本周转困难，甚至导致开发商破产，期房更是遥遥无期。

房地产企业如果出现资金问题那杀伤力堪比化学武器，前段时间闹得沸沸扬扬的恒大地产就是最好的例子。恒大地产因资金链问题差点倒闭，最着急的不是许家印，是买恒大房子的老百姓。你会发现，这个事件表面上是恒大地产的问题，实际上是政策的问题，最后板子却打到了老百姓身上。

总结：房价不是不跌，是真的跌不起啊！如果说房价上涨是一部喜剧片，那么房价下跌就是一部灾难片。无论政府→开发商→辅助行业→房产这条产业链多长，最后所有的一切都是老百姓来承担，正所谓房产兴百姓苦，房产衰百姓更苦。

 

■投资建议

根据目前的政策导向和时间节点，我们预计风险出清已近尾声；同时经过一年多的深度调整，当前市场已经积攒一定购房需求等待释放，因此当下我们重申地产投资机会，并坚定看好地产行业的复苏。预计后续更多的调控政策在全国范围内将继续跟进并放大力度。

基于当前脉冲式的市场销售行情，并考虑到此前遭受市场信用质疑并处相对底部的优质混合所有制房企有望率先修复，我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕，战略布局更为集中在一二线核心城市的国企央企以及优质民企和混合所有制企业，这部分企业有望在需求基本面更为稳健的城市通过集中推售的方式，在行业下行周期中保持销售的逆势增长。

 

风险提示：

房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期

 

资料来源：

各部门、今日头条，德讯证顾投研观点

 

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