【题材发现】“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”——房地产

多省出台房地产综合性指导政策。上周黑龙江、河南、新疆以及湖南四个省政府陆续出台房地产综合政策，指导各地方政府进一步加大放松力度。

以史为鉴，对应2014年房地产调控周期，“930”政策出台前，首先为各城市因城施策放松限购限贷等政策，随后福建、江西、河南等省陆续出台省级调控政策，政策放松进入加速期。本轮4月29日中央政治局会议对房地产行业作出重要表态，支持各地从实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性需求和优化预售资金监管，尽管考虑到“房住不炒”总基调未变，力度上不及2014年“930”政策，但在本轮调控中释放中央层面积极信号，叠加5-6月省级政策陆续出台，政策放松进入加速期。预计后续仍有更大力度政策出台，各地因城施策随着省级指导，政策空间也将进一步打开。

房地产市场的热度由供给端和需求端共同决定。近期，各地陆续推出稳楼市新政，包括首付降到20%、放松限购区域界定这些关键指标，不少地区的调控力度较大。同时，土地市场逐渐恢复，供给端逐步改善。但从需求端看，不少购房者的预期尚未完全改变，观望情绪依然比较浓厚。

业内人士表示，目前，购房者的心态整体比较谨慎，房地产市场存在有效需求不足的风险。从机构数据看，二手房市场成交已经开始触底反弹。新房市场方面，热点城市的热点楼盘出现回暖，包括一些高端改善盘。这些楼盘主要满足的是资产配置、高端改善、小孩上学等需求。对于换房和刚需而言，目前带动效应仍然有限。

在“稳字当头、稳中求进”的主基调下，房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，楼市会趋稳，但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化政策，包括一些热点二线城市，但带动的主要是高端改善和部分刚需，楼市需要经过一个较长时间的磨底。

政策调整优化更多是稳定市场，并不鼓励投机和推动房价大涨。部分经营不善的民营房企流动性依然承压，高信用评级的房企在融资、拿地、销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快，进一步推动资金、土地等资源向头部房企聚拢，凭借强大的资源“护城河”加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额，迎来更大发展机会。

中金公司研报指出，5月房价环比跌幅收窄，其中有楼市政策出台的城市房价边际微涨。5月重点城市购房者观望情绪和售房者价格预期下行趋势略有缓解，但能否有效转化为实际成交仍待观察。5月平均租金水平继续边际下行，同比也略有下跌。受各地楼市政策调整及疫情控制影响，5月房价环比跌幅和领先供需指标下行趋势均有所缓解，建议短期仍以安全边际较高的优质龙头为主，同时对可能受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注。