【题材发现】政策春风化雨，房地产即将“破土”

从国家统计局的数据来看，5月，全国70城房价环比总体延续降势，但降势趋缓。5月份，70个大中城市中，新房价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

另有业内人士表示，随着纾困政策不断出台，个别城市开始回暖，这种趋势也将陆续向强二三线城市扩散，带动全国市场降幅收窄。新房销售方面，尤其是降首付、降利率等贷款政策的松动也将带动一部分首次置业和改善型需求入场。

对于新房价格环比边际改善的原因，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，价格的改善是量改善的结果，国家统计局最新数据显示，5月全国新房销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也均环比增长。销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。

4月29日政治局会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，释放了放松限购类政策的信号。5月已有38个城市进一步放宽了限购、限售和限贷政策。5月15日央行通过差异化信贷政策将首套房贷利率下限调低20BP，5月20日5年期LPR报价也罕见的单边下降了15BP。量价工具相互配合，地产销售的政策环境明显转好。

新开工跌幅小幅收窄，6月竣工有望迎来复苏。2022年1-5月新开工累计增速为-30.6%，较1-4月下降4.3个百分点。往后看，一方面当前土地购置面积仍在加速下滑，后续土地资源的不足将继续拖累新开工增速；另一方面，受制于资金链压力和销售动能较弱，房企开工意愿仍然不足，我们认为后续新开工增速依旧承压。竣工方面，5月单月竣工跌幅显著扩大，我们认为主要受到疫情影响，导致施工强度短期下滑。考虑到6月为半年报节点，房企有动力加速竣工结算，预计竣工增速有望短期回暖。

到位资金累计降幅持续扩大。从行业到位资金来看，2022年1-5月累计增速为-25.8%，较1-4月下降2.2个百分点；5月单月增速-33.4%，降幅较4月收窄2.1个百分点。国央企融资渠道全面恢复，同时通过发行信用保护工具协助优质民企恢复融资，预计下半年房企融资端政策将持续友好，优质房企融资渠道将得到实质性改善。

5月底中央出台了一揽子稳定经济的政策，以稳定市场信心和居民就业及收入预期，同时信贷放松力度加大，下调首套房贷利率下限以及5年期LPR，部分城市下调商贷首付比例，居民首付及还款压力的降低有望提振购房需求。

当前行业库存和去化周期均处历史低位，且上半年偿债高峰期已过，房企压力得到缓解，叠加疫情影响的消散、需求端政策效果的显现、更大力度的刺激政策出台、低基数效应等因素，下半年销售端有望在一定程度上企稳回升，优质龙头房企将更有意愿且有能力寻求补充土储的机会，从源头带动行业数据的企稳修复。