澳洲房市泡沫风险加剧!7亿美元市值蒸发将让经济走向何方?-德讯证券顾问

智通财经APP获悉，经济学家们同意澳大利亚的房市即将迎来震荡，但他们对该国10万亿澳元(6.9万亿美元)的房地产市值蒸发会在多大程度上拖累经济的观点并不一致。

一些经济学家认为，随着利率的上升和尚未见顶的通胀，一个60%由消费推动的经济体很难会在房市震荡中安然无恙。另一些经济学家则预计澳大利亚的消费者能够承受由于疫情加速带来的财富效应。

由于观点的差异，澳大利亚储备银行行长洛威表示央行需要寻求微妙的平衡行动以迅速抑制通胀。由于家庭为偿还贷款而削减开支，紧缩周期导致的住房放缓会对经济增长产生更广泛的影响，澳央行预计将以有史以来最快的速度加息。

乐观预期

持乐观预期的分析师们认为，澳洲经济基础坚实，全国失业率接近50年来的最低点3.9%，以及有弹性的消费支出是经济承受房价下滑压力的主要支撑因素。相比之下，在2017-2019年的房地产低迷时期，失业率徘徊在5-5.5%，而家庭储蓄还不到现在的一半。

自1月以来，悉尼房价累计下降了0.9%，全国房价在6月出现了2020年以来的首次下降。澳新银行经济学家预测，到明年年底，悉尼房价将下降五分之一。

在现金利率攀升至1.75%的基础上，2022年全国城市房价将下降12%-15%，悉尼房价预计将下降20%。澳央行主席洛威表示，该行自5月以来已经历两次加息至0.85%，人们普遍预计央行将在7月再次加息。虽然快速加息将削弱家庭的金融缓冲能力，但他认为有理由对经济保持乐观。澳洲有丰富的金融资产以及2000亿澳元的额外储蓄，资本流动性充足，并且家庭支出具有相当大的弹性。

大多数经济学家保持乐观态度的其他原因包括：澳大利亚企业的投资表现强劲，企业仍然在努力招聘，并且家庭储蓄超过收入的11%。AMP资本市场的高级经济学家Diana Mousina表示，有许多积极因素将使澳大利亚经济不至于陷入衰退：消费者累积的高额储蓄、大量的住宅建筑工程、以及稳定的政府开支和坚实的商品出口需求。

高盛首席经济学家Andrew Boak对澳央行的利率路径做出了积极预测。虽然他也下调了该国经济增长预期，但认为利率上升给家庭部门带来的风险是可控的。高盛预测7月、8月和9月将分别加息50个基点，达到最终3.1%的利率，几乎与货币市场3.2%的押注一致。Boak指出，净住房债务占家庭收入的比例已从2008年度的峰值下降，同时澳央行数据显示，澳大利亚的抵押贷款持有人平均提前21个月还款。

此外，七年的宏观审慎政策已经大大减少了风险贷款，Boak在本月早些时候的一份报告中表示，依据对澳洲家庭债务构成的分析，隐含的偿债风险是可控的。

悲观预期

持悲观态度的经济学家们认为，2023年澳洲经济将温和放缓，季度增长率将从过去一年1%的强劲步伐降至0.5%左右，因为货币紧缩政策将失业率推高并削弱导致消费缩减。虽然随着财富效应的逆转和贷款偿还进一步的增加，本月意外加息50个基点之后，消费支出迄今仍保持稳健，但由于其创纪录的187%的收入高债务水平，澳大利亚家庭可能仍将面临开支紧缩。

德意志银行认为澳大利亚发生经济衰退的风险正在增加，野村称该国将于2023年发生经济衰退。野村的Andrew Ticehurst认为现金利率将达到3.1%的峰值，预计住房部门的放缓和消费者的 “去杠杆化 “是导致衰退的主要驱动因素。他认为平均住房贷款利率将上升140个基点，此外估计今年利率还将从3%左右的低点上升170个基点。Ticehurst表示，潜在的下行和非线性放大器效应非常值得关注，因为按照全球标准，澳大利亚消费者的债务水平非常高，膨胀的资产负债表可能加深经济衰退的可能性。

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